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MIETER – LEITFADEN FÜR WOHNRAUMMIETE

Mieter – Leitfaden für Wohnraummiete

Um zukünftige Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter zu vermeiden, soll dieser Leitfaden eine Hilfestellung bzgl. Anmietung, Störungen des Mietverhältnisses, sowie deren Beendigung geben.

I) Anmietung

1. Maklergebühren

Zur Erleichterung der Wohnungssuche greifen viele Mietinteressenten auf einen Makler zurück.

Grundsätzlich besteht der Provisionsanspruch nur, sofern ein Mietvertrag zustande gekommen ist und der Makler den Abschluss des Vertrages aktiv gefördert hat.

2.  Kündigung vor Mietbeginn

Auch vor Überlassung der Mietsache kann sich der Mieter vom Mietvertrag unter Einhaltung der Kündigungsfrist durch schriftliche Kündigungserklärung  lösen.

3. Bestandsaufnahme Mietobjekt

Spätestens mit der Schlüsselübergabe sollte der Mieter mit dem Vermieter durch die angemietete Wohnung gehen und Mängel, Beschädigungen, usw. notieren, um spätere Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen bereits bei Einzug beschädigter Sachen zu vermeiden. Empfehlenswert ist es, den Zustand der Räume mit Fotos zu dokumentieren.

4. Mietsicherheit

Die Mietsicherheit besteht in der Regel entweder aus einer Barkaution, einer (Bank-) Bürgschaft, oder dem Kautionskonto. Bei Leistung einer Barkaution ist der Vermieter verpflichtet die überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut als Spareinlage anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.

Die Höhe der Mietkaution darf das 3-fache der Monatsmiete ohne Betriebskostenpauschale nicht übersteigen. Der Mieter ist zu 3 gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt.

5. Mietvertrag

5.1   Inhalt

Mindestinhalt sind die wesentlichen Bedingungen eines Mietverhältnisses, hierzu gehören die jeweiligen Vertragspartner, der Mietgegenstand, der Mietpreis, die Dauer des Mietverhältnisses, sowie auch die Nebenkostenabrede.

5.2   (Un-) wirksame Klauseln

5.2.1   Anfangsrenovierung

Die Verpflichtung des Mieters eine Anfangsrenovierung vorzunehmen ist unwirksam.

5.2.2   Schönheitsreparaturen

Dies sind Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden sind. Nach dem Gesetz sind diese vom Vermieter durchzuführen, die vertragliche Abwälzung auf den Mieter ist aber allgemein üblich und grundsätzlich zulässig. Allerdings hat der BGH viele vorformulierte Klauseln für unwirksam erachtet, z. B. starre Fristenregelungen, Materialvorschriften, usw.

5.2.3   Kleinreparaturen

Kosten von Bagatellreparaturen (ca. 75 – 100 Euro) dürfen grundsätzlich auf den Mieter abgewälzt werden, sofern sie Teile betreffen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind und durch einen Höchstbetrag begrenzt wurden. Eine fehlende Obergrenze führt zur Unwirksamkeit der Klausel.

5.2.4   Endrenovierung

Eine Endrenovierungsklausel unabhängig vom Abnutzungsgrad der Wohnung ist unwirksam. Dabei ist es unerheblich, ob der Mieter während der Mietdauer Schönheitsreparaturen am Mietobjekt vorgenommen hat.

II) Störungen während des Mietverhältnisses

1.  Fälligkeit der Miete

Die Miete ist im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats, zu entrichten.

2. Mieterhöhung

Mieterhöhungen während eines laufenden Mietverhältnisses sind in gesetzlich geregelten Einzelfällen möglich.

2.1    Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Unabhängig von der Staffel- und Indexmiete kann der Vermieter eine Anhebung der Miete bis zur ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Voraussetzung hierfür ist, dass die Miete 12 Monate unverändert bestanden hat und dem Mieter das Mieterhöhungsverlangen in Textform erklärt und begründet wurde. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete erst 3 Monate nach Zugang des Erhöhungsverlangens. Daher kann eine Mieterhöhung erst nach Ablauf von 15 Monaten erfolgen. Die Erhöhung darf innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 20% (Kappungsgrenze) betragen.

2.2    Mieterhöhung bei Modernisierung

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die Miete erhöhen. Voraussetzung ist das die Mieterhöhung in Textform erklärt und erläutert wird. Die jährliche Mieterhöhung ist jedoch auf 11% der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten begrenzt.

2.3    Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung

In den beiden oben beschriebenen Fällen steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zum Ablauf des übernächsten Monats zu. Dieses muss er innerhalb von 2 Monaten nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens gegenüber dem Vermieter schriftlich erklären.

3. Betriebskosten

Betriebskosten können dem Mieter auferlegt werden. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen, u. a. öffentliche Lasten des Grundstücks, Kosten der Wasserversorgung und -entsorgung, Betrieb der Heizungsanlage, Straßenreinigung, Müllbeseitigung. Der Vermieter hat die Betriebskosten einmal jährlich verständlich und nachvollziehbar darzulegen und abzurechnen.

4. Tierhaltung

Die Regelung bzgl. der Tierhaltung obliegt den Vertragsparteien. Ein generelles Verbot der Tierhaltung in einer Mietwohnung ist unwirksam. Kleintiere, wie z.B. Hamster, Ziervögel, Zwergkaninchen darf der Mieter immer halten. Bei Hunde- und Katzenhaltung ist ein generelles Verbot ebenfalls unwirksam. Will der Vermieter die Tierhaltung untersagen, bedarf es einer Interessenabwägung für den Einzelfall.

5. Mängel der Mietsache

Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten. Während der Mietzeit auftretende Mängel müssen dem Vermieter unverzüglich angezeigt werden. Unterlässt er die Anzeige macht er sich unter Umständen gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig. Wird durch den Mangel die Tauglichkeit der Mietsache herabgesetzt, steht dem Mieter kraft Gesetzes ein Recht auf Mietminderung, sowie unter Umständen ein Schadensersatzanspruch zu. Hatte der Mieter bei Vertragsschluss Kenntnis vom Mangel, können die Mängelrechte des Mieters entfallen.

5.1    Gebrauchsentzug

Gebrauchsentzug liegt vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Neben dem Recht auf Mietminderung oder Schadensersatz steht dem Mieter zusätzlich ein Recht auf außerordentliche fristlose Kündigung zu.

5.2    Beschädigungen

Der Vermieter ist verpflichtet die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dies bedeutet, dass der Vermieter bei Schäden an der Mietsache diese auf seine Kosten beheben muss; ausgenommen hiervon können Kleinreparaturen sein. Beschädigungen der Mietsache die auf Verschulden des Mieters zurückzuführen sind, müssen durch den Mieter ersetzt werden.

5.3    Abweichende Mietfläche

Weicht die tatsächliche Mietfläche von der im Vertrag angegebenen um mehr als 10% ab, so stellt dies ein Mietmangel mit Anspruch auf Mietminderung dar.

5.4    Lärm

Der Vermieter ist verpflichtet den Mieter vor übermäßigen Lärmbelästigungen zu schützen. Gelingt es dem Vermieter nicht innerhalb einer angemessenen Frist die Lärmquelle zu beseitigen, stellt dies einen Mietmangel dar.

Ruhezeiten müssen eingehalten werden:

Von 22 bis 6 Uhr ist es verboten, Lärm zu verursachen, durch den andere Personen in ihrer Nachtruhe gestört werden können. An Sonntagen und gesetzlichen Feiertagen sind alle öffentlich bemerkbaren Tätigkeiten verboten, die die äußere Ruhe beeinträchtigen. An Werktagen in der Zeit zwischen 13 bis 15 Uhr ist es Privatpersonen untersagt lärmerzeugenden Arbeitsgeräte (z. B. Rasenmäher) zu benutzen.

III) Beendigung

1. Kündigung / Aufhebungsvertrag

1.1    Außerordentliche Kündigung

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn nach umfassender Interessenabwägung die Fortsetzung des Mietverhältnisses als unzumutbar erscheint.

Einzelfälle:

Gebrauchsentziehung der Mietsache, Zahlungsverzug des Mieters mit 2 Monatsmieten, wiederholte grobe Beleidigungen oder Handgreiflichkeiten, Erhebliche Gefährdung der Mietsache durch den Mieter, Gesundheitsgefährdung (z. B. Schimmel), unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte. Vor Kündigungserklärung bedarf es in den meisten Fällen einer Fristsetzung zur Beseitigung der Störung. Die Kündigung bedarf der Schriftform.

1.2    Ordentliche Kündigung

Eine ordentliche Kündigung ist nur möglich, wenn im Mietvertrag keine bestimmte Mietzeit vereinbart wurde. Die schriftliche Kündigungserklärung muss dem Vermieter am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zugegangen sein (3 Monate). Für den Vermieter kann die Kündigungsfrist – abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses oder vertraglichen Absprachen – länger sein. Darüber hinaus bedarf die Kündigung durch den Vermieter eines Kündigungsgrundes, es muss ein berechtigtes Interesse vorliegen, z. B. erhebliche Pflichtverletzung des Mieters, Eigenbedarf, etc. Der Kündigungsgrund muss in dem Kündigungsschreiben angegeben werden. Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Angehörigen eine unangemessene Härte bedeuten würde.

1.3     Aufhebungsvertrag

Eine Beendigung des Mietverhältnisses ist auch durch einen Aufhebungsvertrag möglich. Vorteil hiervon ist, dass mit dem Vertrag gleichzeitig Folgesachen (z. B. Küchenübernahme, etc.) geregelt werden können, sowie der Beendigungstermin frei festgelegt werden kann.

2. Besichtigung durch Nachmieter

Der Mieter kann dem Vermieter Besichtigungstermine für potentielle Nachmieter nicht verwehren. Die Termine dürfen nicht zu einer unangemessenen Beeinträchtigung des Mieters führen, daher muss der Vermieter folgendes beachten:

Er hat seinen Besuch mindestens 24 Stunden vorher anzukündigen und darf sein Besuchsrecht nur zu den ortsüblichen Zeiten ausüben. Das heißt, generell werktags unter Berücksichtigung von Ruhezeiten, also etwa von 9.00 bis 13.00 Uhr, und von 15.00 bis 18.00 Uhr, ausnahmsweise auch später. Dem Mieter ist es nicht zumutbar, mehr als 1 bis 2 Besichtigungstermine pro Woche wahrzunehmen bzw. zu dulden.

3. Endrenovierung

Sofern nicht wirksam vereinbart, muss eine Endrenovierung nicht durchgeführt werden.

4. Mietkaution

Sie ist eine Sicherheitsleistung des Mieters für künftige Ansprüche aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung, sowie Nachforderungen von Betriebskosten. Der Vermieter darf die Auszahlung der Mietkaution solange verweigern, bis er hinsichtlich noch offener Forderungen aus dem Mietverhältnis befriedigt wurde. Soweit Nachforderungen des Vermieters wegen Betriebskosten möglich sind, muss der Mieter die Abrechnungsfrist hierfür abwarten.

5. Abnahme Mietobjekt / Übergabeprotokoll

Vor Auszug aus der Wohnung ist es ratsam, gemeinsam mit dem Vermieter ein Abnahme- bzw. Übergabeprotokoll anzufertigen. In diesem sollte der aktuelle Zustand der Wohnung festgehalten und mit Hilfe von Fotos dokumentiert werden. Dies erscheint sinnvoll, um späteren unberechtigten Schadensersatzansprüchen vorzubeugen.

6. Verjährung

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre. Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, sowie Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache bzw. der Beendigung des Mietverhältnisses.

Hinweis:

Dieser Leitfaden stellt keine Rechtsberatung dar und kann diese auch nicht ersetzen. Er erhebt ferner keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

Tina Vogel

About Tina Vogel

Rechtsanwältin Tina Vogel ist Mitbegründerin und Partnerin der Sozietät „Anwaltskanzlei Oppenheim & Vogel“. Schwerpunkte ihrer Tätigkeit liegen in den Bereichen des Arbeitsrechts, Mietrechts, Verkehrsrechts und Vertragsrechts.